初めての不動産購入で月65万円の収入に！借地権付きの店舗物件を買った経緯とリスクの取り方

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物件を自分でも買ってみたい。けれど、活用できなかったときの損失を考えると、最初の一歩が踏み出せない。そんな悩みを持つ不動産会社の方は少なくないはずです。

私は、独立して1年ほどたったころに、初めて不動産を買いました。毎月の地代が100万円かかる借地権付きの建物で、活用できなければ年間1,200万円のリスクを背負う買い物でした。

この記事では、その物件を譲り受けた経緯と、買う前に確認したこと、月65万円の収入が入って変わったこと、そしてリスクを取れた理由を、私自身の経験としてお伝えします。

初めての不動産購入が人生の分岐点になった

独立して1年ほどで買った最初の1件が、私にとって会社も自分も変える分岐点になりました。

仲介業の私が不動産を買うとは考えていなかった

私は仲介業ですので、店舗のオープンを支援する仲介を重ねていくつもりでした。不動産を買うことは、夢にも思っていませんでした。

きっかけは、栃木県で建物を持つオーナーさんからの相談でした。その建物の上で、自分で事業を営んでいた方です。

建物をやめたいと相談された

オーナーさんとは、7、8年前からお付き合いがありました。売上がどうしても厳しく、事業をやめようと考えていたのです。

建物はオーナーさんのものでしたが、土地は借りていました。借地の期限は、残り7年ほどでした。

やめるには、自分で建物を解体して更地にして返す必要があります。その費用が重く、なんとか助けたいと思いました。

借地権付きの建物をほぼタダのような価格で譲り受けた

解体費用の負担をなくしたいオーナーさんから、建物をほぼタダのような価格で譲り受けることにしました。

買い取りを申し出た理由

私が譲り受ければ、オーナーさんは解体費用を払わずに済みます。先方にとっては、数千万円ほどの得になる話でした。

私にも、不動産を買ってみたいという気持ちがありました。場所はロードサイドの角地で、とても良い立地でした。

仲介でやってきた経験から、これはいけるかもしれないと感じました。

月100万円の地代と3つのハードル

土地の地代は、毎月100万円です。年間では1,200万円になります。

買う前に越えなければならないハードルは、次の3つでした。

1. 創業2年目の小さな会社に、地主さんが土地を貸すことを許してくれるか
2. 買ったあとに建物を活用できなければ、年間1,200万円のリスクを背負えるか
3. 残り7年の借地期間を延ばせるか

建物を勝手に譲り受けることはできないので、まず地主さんに交渉しに行きました。事情をお話しすると、地主さんは「君ならいいよ」と言ってくれました。

借地権付きの店舗物件の契約事例は、テナントの窓口の借地権付き物件の同時契約事例で紹介しています。

買う前に大手チェーンへ打診して賃料を決めた

借りてくれる会社に事前に打診し、人気の大手チェーンが月165万円の賃料で合意してくれたので、買う決断ができました。

買ったら借りてくれませんかと先に聞いた

この建物を買うので借りませんか、といくつかの会社に聞いて回りました。すると、人気の大手チェーンが手を挙げてくれました。

そのような相談ができる人脈があったことも、大きかったと思います。

賃料165万円で合意し月65万円が残った

提示した金額で、月165万円の賃料に合意してもらえました。地主さんへ払う地代を引いても、手元に残る金額は次のとおりです。

項目	金額
借り手から入る賃料	月165万円
地主へ払う地代	月100万円
差し引き	月65万円
年間の収入	780万円

建物をほぼタダで譲り受けたうえで、差し引いても月65万円、年間780万円が入る形になりました。

地主さんにとっても大手が入るのは安心で、契約の更新も了承してもらえました。約20年は続く形になりました。

月65万円の収入が会社と私を変えた3つの理由

毎月入る65万円のおかげで、会社に心のゆとりが生まれ、不動産を買うことへの見方も変わりました。

入ってくる収入の大きさに、最初は仕事を辞めようかと思いました。年間700万円ほどあれば、会社だけ残してすべて引き払ってもよいと考えたほどです。

それでも、今はテナントの窓口を作って、生き生きと仕事ができています。この1件が人生を変えたと言える理由は、次の3つです。

1. 仲介の収入の波を、ストックの収入で支えられた
2. 税金や社会保険料の支払いをまかなえた
3. 不動産を買えるという気づきが得られた

仲介の収入の波をストックで支えられた

仲介の売上は、今月は100万円、来月は50万円、その次は0円ということも当たり前です。

波があるなかで、創業して間もない時期にストックの収入を作れたことが、会社の心のゆとりになりました。

税金と社会保険料の支払いをまかなえた

税金や社会保険料の支払いは、すべてこの物件の収入でまかなえています。毎月必ず出ていくお金を、仲介の売上とは別の収入で払えるのは大きいです。

不動産を買えるという気づきが得られた

不動産を買うことは、夢のまた夢でした。リスクを背負って一歩を踏み出したからこそ、自分にも買えると気づかされました。

その1件目があったから、2件目、3件目、4件目と買い進められました。

区分店舗を買ったときの失敗は、区分店舗投資で失敗した実例で詳しく振り返っています。

月100万円のリスクを背負えた理由は知識と事前の確認

リスクを背負えたのは、知識を蓄え、買う前に借り手の目星をつけ、最悪の損失額も見積もっていたからです。

踏み切れた理由は、次の3つに整理できます。

1. 投資をするうえでの知識があった
2. 借りてくれる会社に打診し、目星をつけていた
3. 最悪の損失額を見積もっていた

投資をするうえでの知識があった

会社員の8年間に、営業として不動産の売買を経験していました。こういうときはこうすればよい、という勉強をしていたことが土台になっています。

借りてくれる会社に打診し目星をつけていた

買う前に打診して、この借り手なら間違いないと思えました。場所にも問題はないと考えていました。

最悪の損失額を見積もっていた

もし何かあってやめることになっても、損失は最悪で1,000万円ほどです。それなら死なないと思えたことが、踏み切る決め手になりました。

先にお金を払って学ぶという考え方

何も知らないまま進むより、先にお金を払って学んだほうが、時間もお金も結果的に安く済むと私は考えています。

購入後に100万円を払って不動産投資を学んだ

買うために、かなり勉強しました。購入後には、不動産投資のコンサルを受けて、100万円ほど払っています。

会社員の8年間の経験だけでは、まだ足りないと感じたからです。コンサルを受けて、やり方が間違っていた部分と、間違っていなかった部分がわかりました。

その両方を掛け合わせて、買い進めていきました。

民泊も動画発信もお金を払って学んだ

民泊を運営するときも、コンサルを受けて学びました。レンタルスペースの運営も、お金を払って学んでいます。

YouTubeやマーケティングの勉強にも、100万円以上を払いました。

学ぶことへの投資を考えるときは、広告費500万円の失敗談もあわせてお読みください。

最短ルートを特急切符で買う

すでに体系立てて知っている人がたどったルートを、同じようにたどり直すと、時間もお金も無駄になります。最短ルートを特急切符のように買って学んだほうが、失敗も少なくなります。

テナントの窓口でも、私が何件もの失敗から得たノウハウを加盟店に伝えています。集客も私たちがサポートするので、自分一人で試すより、数百倍早く目的地にたどり着けます。

不動産で独立するなら知識が先

安定した収入を手放して、自分で稼ぐ道を選ぶのは、リスクです。知識がなければ不安が先に立って、飛び込めません。

学び方は、フランチャイズに加盟するのでも、別のコンサルを受けるのでもかまいません。住宅が厳しくて店舗仲介に来たい方には、私のテナントの窓口に加盟する道があり、学ぶだけのサービスもあります。

いきなり独学で始めると、多分失敗します。

よくある質問

まとめ

独立1年ほどで買った最初の1件は、ほぼタダで譲り受けた借地権付きの建物を、大手チェーンに貸して月65万円の収入に変えた経験でした。リスクを背負えたのは、知識を蓄え、借り手に先に打診し、最悪の損失額を見積もっていたからです。

• 解体費用をなくしたいオーナーさんから、建物を譲り受けた
• 地主さんの許可と借り手を先に確認して、買う判断をした
• 月65万円の収入で、会社に心のゆとりと買い進める自信が生まれた
• わからないものは、先にお金を払って学んでから進む

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