区分店舗投資で失敗した実例｜表面利回り8％でも手残りがほぼゼロになった理由

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私は先月、4件目となる不動産を購入しました。東京都内の駅から徒歩数分、1階の路面店で、入居者がいるオーナーチェンジの区分店舗です。

立地は良く、表面利回りは約8％。数字だけを見れば、悪くない買い物に見えました。

ところが、借入金利、管理費、修繕積立金まで含めて収支を見直すと、手残りはほぼゼロ。赤字ではないものの、今後さらに金利が上がれば赤字へ転ぶ可能性もあります。

この記事では、私が区分店舗投資で「失敗した」と感じた理由を、購入時の判断から賃料改定交渉まで正直に振り返ります。

結論：表面利回り8％でも、手残りがほぼゼロなら成功とは言えない

今回の物件は、現時点で大幅な赤字が出ているわけではありません。ただ、管理費や借入返済を考えると、実質的な収支はほぼトントンです。

私が痛感したのは、表面利回りの高さと、毎月きちんとお金が残ることは別だという点です。

表面利回りは、物件価格に対して年間賃料がどれくらいあるかを見る入口の数字です。そこから管理費、修繕積立金、借入返済などを差し引かなければ、実際の手残りは分かりません。

今回の「失敗」は、物件の価値がないと確定したという意味ではありません。現在の賃料のままでは想定した収益が残らず、賃料改定が成立するかどうかで今後の評価が変わる、という現在進行形の状態です。

購入したのは都内・駅近・1階路面の区分店舗

区分店舗とは、1棟の建物を丸ごと所有するのではなく、マンションの1室と同じように、建物内の特定区画だけを所有する店舗物件です。

私が購入したのは、東京都内の駅から徒歩数分にある1階路面の区分店舗でした。すでに事務所として利用されており、入居者付きのオーナーチェンジ物件です。

駅近で1階の路面店は、店舗不動産として魅力があります。私も立地や現在の入居状況を見て、「これは良い買い物だ」と判断しました。

しかし、物件の見た目の良さと、投資として利益が残るかどうかは分けて考える必要があります。

今回の物件では、立地と表面利回りに目が向く一方、借入条件と区分所有特有の支出を含めた最終的な手残りの見立てが甘くなっていました。

手残りが消えた原因

収支がほぼトントンになった背景には、主に次の要因があります。

• 借入金利3.7％の負担
• 管理費と修繕積立金の重さ
• 賃料改定を織り込んだ購入判断

借入金利3.7％の負担

今回の借入金利は3.7％でした。私が最初に不動産を購入した頃は1.5％程度だったため、体感としては倍以上です。

ここで注意したいのは、表面利回り8％から金利3.7％を単純に引けば、残りが利益になるわけではないことです。借入額や返済期間があり、さらに物件を維持する費用もかかります。

金利が上がっている局面では、過去に買えた条件を基準にせず、今回の融資条件で手残りを計算することが欠かせません。

管理費と修繕積立金の重さ

区分店舗では、管理費と修繕積立金を支払います。今回も購入前に金額は確認していました。

それでも、借入返済と合わせて見たときの負担は、私が想定した以上に重いものでした。表面利回り約8％があっても、金利と管理費・修繕積立金を合わせると、手元に残る利益がほとんどありません。

見ていなかったのではなく、数字を知りながら重さを過小評価していた。ここが今回の反省点です。

費用項目を確認するだけでなく、すべてを差し引いた後にいくら残るかまで計算して、初めて投資判断になります。

賃料改定を織り込んだ購入判断

私がこの物件を購入したのは、現在の賃料だけを見ていたからではありません。賃料を見直せる余地があると考えたからです。

入居者は約8年前から入っており、その間、賃料は変わっていませんでした。更新まで約半年という時期でもあり、周辺相場を踏まえれば改定交渉ができると考えました。

現在の賃料は約15万円。私の試算では、20万円程度まで上げられれば、表面利回りは約11％まで改善する見込みでした。

ただし、これは借主の合意前のシナリオです。賃料改定が成立して初めて改善する数字を、購入時点の確定収益として扱ってはいけません。

家賃15万円からの改定交渉は、まだ結論が出ていない

私は物件を購入した翌月、所有者変更の挨拶を兼ねて入居者を訪問しました。手土産を持参し、これまでの経緯や周辺の賃料水準を説明したうえで、賃料改定を提案しました。

最初の提示は約22万円です。最終的には20万円程度でまとまる余地を想定していましたが、入居者から即答はありませんでした。社内や税理士などへ相談したうえで、後日回答するという状況です。

動画の収録時点では、賃料改定が成立するかどうかは分かっていません。現在の賃料のままなら収支はほぼトントンで、さらに金利が上がれば赤字へ転ぶ可能性があります。

だからこそ、現時点では「家賃を上げれば解決する」とは言えません。

賃料の増減には契約内容や個別事情も関わります。実際に交渉や手続きを進める場合は、契約書と事実関係を確認し、必要に応じて不動産・法律の専門家へ相談してください。

今回の失敗から学んだ購入前の4つの確認

今回の経験から、私が購入前に戻れるなら次の4点を必ず確認します。

1. 表面利回りと手残りを分ける
2. 現行賃料のままでも収支が成立するかを見る
3. 管理費・修繕積立金を先に引く
4. 値上げや売却を確定事項にしない

1. 表面利回りと手残りを分ける

表面利回りは、候補物件を比較するための入口です。最終判断では、運営費と借入返済を含めた毎月・毎年の収支を別に確認します。

購入価格と年間賃料だけでなく、実際に口座へいくら残るかを基準にすることが重要です。

2. 現行賃料のままでも収支が成立するかを見る

賃料改定の余地があっても、成立時期や金額は確定していません。まずは現在の賃料が続く前提で、収支が耐えられるかを見ます。

改定後の数字は、上振れシナリオとして別に扱う方が安全です。

3. 管理費・修繕積立金を先に引く

区分店舗は、建物全体の維持に関わる負担があります。金額を一覧で見るだけで終わらせず、借入返済と同じ表へ入れて手残りを確認します。

「把握している費用」と「収支へ正しく反映できている費用」は同じではありません。

4. 値上げや売却を確定事項にしない

今回、私は賃料改定の余地を見込んで購入しました。しかし、交渉結果はまだ出ていません。

もし現在の収支が続けば、売却時も買い手から同じ収益性を見られます。「合わなければ売ればよい」と簡単に考えるのではなく、改善策が成立しない場合まで想定しておく必要があります。

交渉のために初めて入居者を訪問したときは、終わった後に汗だくになるほど緊張しました。数字の計算だけでは分からない難しさを、身をもって経験しています。

だからこそ、この経験を「家賃が上がれば結果オーライ」で終わらせず、次の購入判断に残せる基準へ変えていきます。

よくある質問

まとめ：区分店舗投資は「良い物件」より「残る収支」で判断する

今回購入した区分店舗は、都内の駅近で、1階の路面店です。表面利回りは約8％あり、8年間据え置かれた賃料には改定余地があると考えました。

しかし、借入金利3.7％と管理費・修繕積立金を含めると、現在の手残りはほぼゼロです。賃料改定が成立すれば改善する可能性はありますが、動画収録時点ではまだ合意していません。

区分店舗投資では、立地や表面利回りの良さより、現在の条件ですべての費用を差し引いた後にお金が残るかを見ることが重要です。

私自身、これまでの成功体験から購入判断に自信がつき、見立てが甘くなっていました。失敗を隠すのではなく、判断を修正する材料として共有し、今後の交渉と運用でこの物件を立て直していきます。

不動産独立や店舗不動産への投資を考えている方は、表面の数字だけでなく、借入返済や固定的な支出まで含めた収支を先に整理してください。

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