店舗不動産の不労所得で月100万円！管理・サブリース・所有の3本の矢とは

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不動産で独立すると、収入は仲介の成約に左右されます。今月は100万円、来月は200万円、3か月後は0円という波に耐えられず、辞めてしまう人も少なくありません。

私は独立して3年半が経ち、不労所得が月100万円を超えました。その土台が、管理、サブリース、不動産所有の3本の矢です。

• 1本目の矢：不動産の管理（月約15万円）
• 2本目の矢：サブリース（月約5万円）
• 3本目の矢：不動産所有（月約80万円）

この記事では、3本の矢を順番に、それぞれの矢で私が得ている収入と、その理由を重ねてお伝えします。

月100万円の不労所得を作った3本の矢

月100万円の不労所得は、管理、サブリース、不動産所有の3本の矢で作っています。

3本の矢	収入の内容	月の収入の目安
1本目の矢 不動産の管理	オーナーさんから建物の管理を預かる	約15万円
2本目の矢 サブリース	借りた物件を別の人へ貸す	約5万円
3本目の矢 不動産所有	所有した店舗物件の賃料収入	約80万円
合計	3本の矢の合計	約100万円

3本の矢は、仲介の収入が途切れた月でも暮らしを支えるための土台です。ここでいう不労所得が何を指すのかから、順番にお伝えします。

不労所得は少し動かして得る純粋な利益

不動産の不労所得というと、物件を貸し出す不動産投資を思い浮かべる方が多いはずです。それも含めて、独立して3年半で私が作った収入の柱をお伝えします。

寝ていても入るわけではなく、少しは動かしています。それでも、純粋な利益として月100万円が入ってくる状態になりました。

今は、やりたいことがあるので、事業を広げてもっと増やしていきたいと考えています。

仲介の波をストック収入で支える

不動産で独立すると、仲介の収入の波はかなり大きくなります。今月は100万円、来月は200万円、3か月後は0円ということが実際に起こります。

この波に耐えられずに辞めてしまう人は少なくありません。だからこそ、仲介で大きく稼ぐだけでなく、仲介がない月でもある程度生きていけるストック収入を作ってほしいと考えています。

1本目の矢：不動産の管理で月15万円の収入を得る

管理は、オーナーさんから建物の管理を預かり、収入の数%をいただく仕事で、毎月安定して入る収入です。

1本目の矢は、不動産の管理です。

管理はちょい労の安定収入

完全な不労ではありませんが、管理は一度入ると、大きなトラブルがない限り毎月安定して収入が入ります。オーナーさんの手間や、オーナーさんではなかなかできないことは、私たちが動いて対応します。

管理をもっと早く取りに行けばよかった

私が管理を取りに行こうと考え始めたのは、3期を終えたころです。管理は私にはやれないのではないかと、自分で決めつけていました。

3期目の終わりの12月末に、水道橋のビルの管理を任せてもらいました。これが私の会社の初めての管理物件です。管理をもっと早くから、自分でアンテナを張って取りに行かなかったことを、今は後悔しています。

管理をやると、入居者さんからもオーナーさんからも信頼してもらえます。この3年間は管理を取りに行かず、管理への理解を深めてオーナーさんに提案していれば、もっと管理物件は増えていたはずです。

仲介のあとに管理や売却の相談へ広がる流れは、事業用仲介が半不労収入になりやすい理由にも書いています。

管理料と元付けで二度おいしい

管理の月々の管理料は、相場が3%から5%ほどです。

さらに、入居者さんが退去したときの募集は、管理会社が元付けとして取れます。管理料に加えて仲介手数料もいただけるので、一度で二度おいしい収入です。

営業コストはほぼ0で、仲介した延長線上でいただけます。不動産独立をしたまわりの人からも、管理はいいよねとよく言われます。

管理を増やすにはオーナーに寄り添う体制が要る

昼の2時ごろ、社長が1人でぼんやりしている不動産屋を見かけたことがあります。暇そうなのに続いているのは、ほぼ管理か所有で食べているからだと感じました。

ただ、簡単に取れるわけではありません。管理は、オーナーさんと二人三脚で進める仕事です。オーナーさんに寄り添い、入居者さんにも適正に対応できるかが問われます。

管理だけ取れればよいわけでもなく、社内の体制も要ります。土日に入居者さんから「電気がつかない」と連絡が来ることもあり、トラブル対応が発生します。

テナントの管理は法人相手で連絡が少ない

私が管理しているテナントは、法人さんが相手のB2Bです。住居と違って、毎日の連絡があまり来ません。土日や夜中の連絡も少なく、そこがいいところです。

住居の管理もいいですが、店舗や事務所の管理もとてもいいです。これからテナントの仲介に参入する方には、管理をおすすめします。

管理を任せるオーナーさんが何を見て会社を選ぶかは、事業用物件の管理会社の選び方の記事で整理しています。

管理で得ている収入は月15万円

管理で私が得ている収入は、月に約15万円です。都内のビルを管理していて、賃料の単価が比較的高いので、金額も高めになっています。

2本目の矢：サブリースで月5万円を上乗せする

サブリースは、借りた賃料と貸した賃料の差額が収入になるので、管理より高いリターンがある一方、空きが出ると赤字になります。

2本目の矢は、サブリースです。名前を聞いたことがある方も多いと思います。

サブリースは借りて貸す差額の収入

サブリースは、いわゆる転貸しです。オーナーさんから10万円で借り、別のテナントさんに15万円で貸すと、差額の5万円が私たちの収入になります。

サブリースが悪いイメージを持たれる理由

サブリースは、世間ではあまりよいイメージがありません。昔話題になったかぼちゃの馬車事件が代表例です。

かぼちゃの馬車は、アパートを建てたオーナーさんに、サブリースで賃料を保証すると約束した会社でした。ところが入居者がつかず、会社は倒産し、オーナーさんが赤字に追い込まれました。

賃料を保証すると言いながら、契約書の中で「2年後に賃料を改定する」としているケースもあります。サブリースなら安泰と思って始めたのに、2年後に賃料が下がって赤字になる例です。

区分店舗をサブリースしている実例

私がサブリースをしているのは、全部ではなく、1、2件だけです。オーナーさんに不利益を与えているかというと、そうではありません。

1棟ビルを管理させてもらっているオーナーさんから、区分店舗の相談を受けました。それまでの管理会社が店舗の集客をしてくれず、半年間空いていたそうです。

私たちに相談してもらったところ、入居が決まりました。安心して任せてもらえたので、仲介ではなく間に入ってもよいと言ってもらい、サブリースとして毎月の収入を得ています。

管理とは少し方向が違います。オーナーさんと借主さんの間に入り、賃料の入出金も管理する形です。

サブリースのリスクは空きが出たら赤字になること

10万円で借りて15万円で貸すつもりでも、15万円で借りてくれる人がいなければ、赤字になります。仲介が1回で終わる単発の収入だとすれば、サブリースはそれを毎月の収入にしたようなものです。

仲介と管理の間のような収入、と考えるとイメージしやすいです。サブリースで得ている収入は月に約5万円で、管理と合わせて約20万円です。

3本目の矢：不動産所有で月80万円の賃料収入を得る

不動産所有は、店舗物件の賃料収入で月80万円を得る、3本の矢の中でもっとも大きな柱です。

3本目の矢は、不動産の所有です。所有した不動産の賃料収入が、月に80万円あります。

店舗物件だけを買って貸す不動産所有

所有しているのは、すべて店舗物件です。1件目は栃木のロードサイド店舗、2件目は神奈川の店舗で、来週には4件目の決済を控えています。

買い始めてからは、物件を紹介してもらえる機会も増えました。

金利が高い今も店舗物件は利回りで勝てる

最近は不動産の競合が増え、金利も上がっているので、不動産投資はよくないと言われます。私もそれは感じています。金利がかなり高くなっているので、利回りがよくないと収入が残りません。

表面利回りが高く見えても、金利と管理費で手残りが消えた例は、区分店舗投資で失敗した実例に書いています。

一方で店舗物件は、競合が少なく、利回りも比較的高いので、勝てています。ただし、店舗なら何でもよいわけではありません。どんな物件がよいかは、私が運営するテナントの窓口の加盟店さんにはお伝えしています。

不動産所有に必要な資金と会社の信用

デメリットとして、資金と会社の信用が必要です。銀行が貸してくれなければ、買えません。

これは自分で営業して手に入れた物件ですので、誰でも同じようにできる再現性があるとは言えません。ただ、最初の投資がうまくいった実績があったので、そこから融資も借りられるようになりました。

初めて不動産を買った判断やリスクの取り方は、借地権付きの店舗物件を買った経緯にまとめています。

月80万円でも止まらない夢

月100万円の不労所得を作った今も、ここで止まるつもりはありません。私には、全国の空きテナントをゼロにするという夢があります。

そのために、テナント専門の不動産のフランチャイズを運営していて、動画を撮影した時点で全国34社に加盟してもらっていました。全国の空き店舗をなくす目標に向けて、一緒に動く仲間を募集しています。

よくある質問

まとめ：3本の矢で月100万円のストック収入を作る

不動産の独立は、仲介だけだと収入の波が大きくなります。次の3本の矢でストック収入を作ることが、安定した経営につながります。

• 1本目の矢：不動産の管理は、毎月安定して月約15万円が入り、営業コストがほぼかからない
• 2本目の矢：サブリースは、借りて貸す差額で月約5万円が入り、空きが出ると赤字になる
• 3本目の矢：不動産所有は、店舗物件の賃料収入で月約80万円が入り、資金と会社の信用が要る

3本の矢を合わせて、月100万円の不労所得になっています。この3つを意識して、不動産経営をしてほしいです。

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