不動産集客で広告費500万円をドブに捨てた失敗談【結論：知識投資せよ】

今年は自社の認知拡大を目指し「広告の年」と位置づけて思い切った予算を投じました。その額、なんと500万円です。

これまで広告を一切打たずに経営してきましたが、さらなる飛躍のために勝負に出たわけです。しかし、結論から言うと大失敗しました。

500万円を使って回収できたのは一部のみで、200万円以上の大赤字という痛い結果に終わったのです。

「お金さえ払えば、広告が勝手にお客様を連れてきてくれる」もしあなたがそんなふうに考えて安易にポータルサイトやリスティング広告に課金しようとしているなら、一度立ち止まってください。私と同じように、大切なお金をドブに捨てることになります。

今回は、私が実際に広告運用でやらかした失敗の内訳と、そこから学んだ「本当に投資すべき対象」について赤裸々にお話しします。

広告費500万円の内訳と惨敗した結果

今回、私は「店舗仲介の集客」と、私が主宰する「店舗専門不動産フランチャイズ（テナントの窓口）の加盟店募集」という2つの目的で、合計4種類の広告媒体を試しました。

自信満々でスタートしましたが、結果は散々なものでした。具体的には以下の通りです。

• 店舗仲介のリスティング広告（50万円）
• フランチャイズ募集のSNS広告（350万円）
• フランチャイズ募集媒体A（80万円）
• フランチャイズ募集媒体B（50万円）

それぞれどのような結果になったのか、詳しく解説します。

店舗仲介のリスティング広告（50万円）

まず、店舗物件を探しているお客様を集めるために、Googleのリスティング広告に50万円を投入しました。検索結果の上部に「スポンサー」と表示されるあれです。運用代行会社を入れて3か月間回しました。

結果は、問い合わせがたったの2件。そして成約は0件でした。

50万円かけて売上ゼロです。店舗不動産の需要はあるはずなのに、単にお金を出して露出するだけでは、お客様は振り向いてくれないという現実を突きつけられました。

フランチャイズ募集のSNS広告（350万円）

次に、もっとも予算をかけたのがInstagramやFacebookなどのSNS広告です。ここには約350万円を投じました。

こちらは問い合わせ数だけで見れば80件ほどあり、一見うまくいっているように見えました。

しかし、最終的な成約（加盟）は0件でした。興味本位の薄い層ばかりが集まってしまい、どれだけ面談をしても契約には至らなかったのです。

350万円が文字どおり消えてなくなりました。

低予算の媒体のみ成功

一方で、皮肉な結果も出ました。フランチャイズ募集媒体A（80万円）は問い合わせ100件で成約0件でしたが、もっとも期待していなかったフランチャイズ募集媒体B（50万円）は、問い合わせ十数件の中から2件の成約が決まりました。

つまり、一番お金をかけていない媒体だけが利益を生み、力を入れた媒体は全滅だったのです。トータルで見れば300万円ほどの回収はできましたが、差し引き200万円の損失です。

広告という魔物の恐ろしさを痛感しました。

なぜ失敗したのか？広告運用で陥った3つの罠

広告そのものが悪いわけではありません。世の中には広告で成功している不動産会社もたくさんあります。今回の失敗の原因は、運用する私自身の「甘え」にありました。

自己分析した結果、敗因は明確に以下の3点です。

1. 専門知識の不足（丸投げ）
2. 戦略の欠如（出来心）
3. 検証サイクルの不在（やりっぱなし）

それぞれ深掘りしていきます。

1. 専門知識の不足（丸投げ）

私は広告に関する知識がゼロの状態でスタートしました。「プロに任せればなんとかなるだろう」と、運用代行会社にすべて丸投げしてしまったのです。

仕組みを理解していないため、代行会社から上がってくるレポートの良し悪しも判断できません。結果、自分の中にノウハウが蓄積されず、ただお金が出ていくだけの状態になりました。

経営者自身が最低限の知識を持っていないと、外注先をコントロールすることすらできないのです。

2. 戦略の欠如（出来心）

「今年は広告の年にするぞ」という意気込みはありましたが、その中身は「なんとなくやってみたい」という出来心に近いものでした。

誰に、何を、どう届けるかというマーケティング戦略が曖昧なまま「とりあえず500万円使ってみよう」と見切り発車してしまったのです。不動産の一括査定サイトなどもそうですが、明確な勝算やターゲット設定がないまま課金しても、資金が湯水のように流れていくだけです。

3. 検証サイクルの不在（やりっぱなし）

これが最大のミスです。広告を出してダメだったときに「なぜダメだったのか」「次はどう改善すべきか」というPDCA（検証サイクル）を回しませんでした。

「問い合わせが来ない、落ち込む、終わり」で思考停止してしまったのです。本来なら、クリエイティブを変える、ターゲットを絞り込むといった改善を繰り返すべきでした。

この泥臭い検証をサボったことが、200万円の赤字を確定させました。

過去の自分に伝えたい「250万円」の使い道

今回の手痛い失敗を経て、私は完全に考え方が変わりました。もし今の知識を持ったまま、500万円を持っていた過去の自分に戻れるなら、絶対に全額を広告には使いません。

資金の半分、つまり250万円は別のことに使います。それは「自分の脳への投資（学習）」です。

• まず学習に投資し、知識をつける
• 残った資金で、勝算のある戦いをする

この順番が絶対的な正解だと確信しています。

「学習」に投資してから「広告」を打つ

もし戻れるなら、まず250万円を使って、広告運用のプロから学ぶためのスクールやコンサルティングを受けます。

そこで「どうすれば効果が出るのか」「どうやって業者をディレクションすればいいのか」を徹底的に学びます。その知識武装をした状態で、残りの250万円を広告費として運用します。

そうすれば、同じ250万円でもまったく違う結果が出たはずです。

順番を間違えてはいけません。「広告を打ってから学ぶ」のではなく「学んでから広告を打つ」のが鉄則です。

もっともコスパが良いのは「知識投資」

実際、私がこれまでに行って成功した投資は、すべて「知識（学習）」への投資です。

• YouTube・SNS講座（約160万円）：このおかげでYouTubeが伸び、現在の集客基盤ができました。
• 民泊コンサル（約100万円）：妻の事業のために投資し、今では毎月30万円以上の利益を自動で生み出しています。
• 不動産投資サロン（月額数万円）：仲間ができ、優良物件を購入でき、資産拡大につながりました。

広告費は使えば消えてなくなりますが、頭に入れた知識は一生消えません。そして、その知識が青天井の利益を生み出し続けます。

不動産業界で長く勝ち続けたいなら、ポータルサイトに課金する前に、まずは自分自身のレベルアップに課金すべきです。

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まとめ：集客を楽にする「魔法」は存在しない

500万円という授業料を払って私が学んだことは「お金さえ払えば集客できるという魔法は存在しない」という事実です。

不動産開業において、集客は生命線です。しかし、そこを楽しようとして安易に広告に頼ると、あっという間に資金は尽きます。

まずは「学習」に投資し、正しい知識と戦略を身につけてください。遠回りに見えて、それが最短の成功ルートです。

とはいえ、具体的に「何を学べばいいのか」「どこから手を付ければいいのか」迷う方も多いでしょう。そこで、私が実際に店舗不動産で独立し、失敗と成功を繰り返しながら体系化したノウハウをまとめた「不動産独立開業完全マニュアルロードマップ」を作成しました。

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