不動産開業の初契約は設立から3か月！手数料150万円のテナント仲介が決まるまでの流れ

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不動産で独立すると決めても、最初の1件がいつ決まるのか、売上のない期間をどう耐えるのかは気になるところです。

私は2023年1月4日に会社を設立し、約3か月あとに初めての契約が決まって、仲介手数料の約150万円が入りました。

この記事では、免許の申請から物件の見つけ方、手数料、契約当日の出来事、3年後の後日談までを、動画でお話しした内容に沿って整理します。

不動産開業の初契約は会社設立から約3か月後だった

会社を設立した2023年1月4日から、初契約が決まった2023年4月まで、わずか3か月でした。2月16日ごろに免許が下りてから、約2か月で決まっています。

宅建業免許が下りるまで営業は始められない

宅建業は、会社を設立して登記ができてから免許を申請します。申請から免許が下りるまでは30日から60日、約2か月かかります。

つまり、営業を始められるのは、設立から2か月から3か月あとになります。

設立から免許申請までの実際の動きは、不動産開業の1か月目の行動記録でも確認できます。

免許は約30日で下りて約2か月で決まった

私の場合は最短に近い約30日で免許が下り、2月16日ごろから営業を始められました。そこから約2か月で初契約が決まっています。

テナント仲介は、長いものでは1年から1年半、平均でも6か月ほどかかります。そのなかで2か月で決まったのは、早かったと思っています。

設立から約3か月で初契約が決まったのは、免許が早く下りたことと、契約までが超スピードだったことが重なった結果です。

時期	できごと
2023年1月4日	会社を設立
2023年2月16日ごろ	宅建業免許が約30日で下りて営業を開始
2023年3月末ごろ	フィットネスの会社と契約
2023年4月の頭	仲介手数料が着金
2023年7月から8月ごろ	店舗がオープン

初契約は横浜の駅近ビルのフィットネス入居だった

初めての契約は、横浜市内の駅から徒歩2分のビルの2階に、24時間のフィットネスが入る形で決まりました。

前職の会社からの相談で2階の空きを預かった

私は前職のデベロッパーで8年働いていました。独立してから、その会社に相談をもらったのが最初の物件です。

カーディーラーや有名なハンバーガー店、テニスの練習場、クリニック、インドアゴルフの会社が入る大きなビルで、その2階だけが空いていました。

業種被りを避けてフィットネスに絞った

テナント仲介で最初に悩むのは、そのビルに入れる業種です。同じビルに学習塾があれば塾は入れられず、ハンバーガー店や内科も、同じ業種が重なるのは基本NGです。

用途地域によっては、カラオケや風営法に関わるものが入れない場所もあります。

この場所にどんな業種を入れるかを先に決めるのが、テナント仲介の出発点です。

そのビルに入っていなかったのが、24時間のフィットネスでした。近隣では増えていたので、約100坪の広さでフィットネスに絞って提案しました。

20社に提案して茅ヶ崎の会社が手を挙げた

神奈川県内で出店しているフィットネスをリストアップして、約20社に声をかけました。隣の駅や横浜駅に出店している会社にも、次の店舗として提案しています。

そのなかで、茅ヶ崎にあるフィットネスの会社が手を挙げ、24時間のフィットネスをやりたいと言ってくれました。満額の賃料ではありませんでしたが、交渉を重ねて約1か月半で成約しています。

テナント仲介は条件のマッチングに時間がかかる

テナント仲介の大変さは、物件を見つけることより、条件が合う入居者とのマッチングに時間がかかることです。

規模と賃料と設備の条件がそろう企業は多くない

空いているテナントがあれば、問い合わせて物件を見つけられます。難しいのは、規模、賃料、設備、ほかの入居業種との重なりまで、条件が合う企業を探すことです。

賃料によって払える業種が決まりますし、キッチンを作れない物件なら飲食は入れません。業種ごとの売上や利益の構造まで理解していないと進められません。

売上が立たない期間に備えて半年分の余力を持つ

私は1月と2月は営業ができず、収入がない状態でした。下手をすると、半年間売上が立たないこともあります。

私はテナントの窓口に加盟する方に、6か月ほどの余力を見込んでくださいと伝えています。自宅でも十分にできるので、ランニングコストは最小限にできます。

未経験から加盟して約6か月で初成約した例は、テナントの窓口加盟後6か月の実例でも確認できます。

一方で、数か月で成果が出ずに気持ちが折れる方もいます。不安と長い時間がかかることは、テナント仲介の良くない点でもあります。

決まるまでの長さと不安に備えて、最初から半年ほどの余力を見込んでおくことが大切です。

初契約の仲介手数料は約150万円だった

初契約の手数料は、ざっくり言うと約150万円でした。契約は3月末ごろで、4月の頭に着金しています。

仲介手数料とオーナーからの広告費で2か月分

内訳は、仲介手数料と、オーナーからいただいたADです。ADは1か月分の業務委託料・手数料・広告費にあたり、合計で2か月分でした。

3か月間無収入だったあとの150万円は、月に直すと50万円ほどです。しかも丸ごと利益だったので、ここで救われたと感じました。

住宅の仲介なら、1件10万円や5万円の世界です。初契約が10万円では、生きていけません。

テナント仲介は利益が厚く、何件も売らなくても1件で大きな収入になる高利の商売です。

サラリーマン時代は、多いときでも1回のボーナスが70万円から80万円ほどでした。150万円が一気に入る感覚はなかったので、本当にすごかったです。

住宅仲介の厳しい現実を聞いた余談

余談ですが、私は引っ越しの際に住宅の仲介会社に頼みました。手数料を払おうとすると、オーナー側の仲介会社に半分取られて、1か月分が0.5か月分になったと言われました。

住宅の賃貸仲介は厳しいと感じました。それに比べて、テナント仲介は時間がかかる分、ADも満額もあり、手数料の値引きも一切しないところに良さを感じます。

初契約の重要事項説明の帰り道に涙があふれた

3月末の重要事項説明は、私にとって初めての経験でした。初契約だと伝えると、フィットネスの会社の方々が喜んでくれて、帰り道に涙があふれました。

重要事項説明で初契約だと伝えた

重要事項説明をしたことがなかったので、茅ヶ崎までわざわざ出向きました。説明の最後に、実はこれが私の初めての契約ですと伝えています。

すると、初契約で出会えて嬉しい、その1件の売上をしっかり伸ばしたいと言ってもらえました。社長さんや役員の方にも言ってもらえて、一生忘れられない出来事です。

茅ヶ崎駅のホームで妻に電話して泣いた

帰り道、茅ヶ崎駅のホームから妻に電話をしました。3か月間我慢をさせてきたので、初契約が終わったと伝えると、私もボロ泣きしてしまいました。

3か月間ずっと紐を引っ張っているような状況だったので、初契約が決まって気持ちが緩みました。

妻も、良かったねと泣いてくれました。茅ヶ崎駅のホームで涙ぐんだことは、今もよく覚えています。

初契約の3年後の後日談でわかったテナント仲介のおもしろさ

契約したフィットネスは、契約の3、4か月あとにオープンし、今も順調に営業しています。約3年がたった今、思わぬ後日談がありました。

加盟店さんがそのフィットネスの会員だった

内装工事に2か月から3か月かかり、オープンは2023年の7月か8月ごろでした。私はテナントがオープンしたら必ずご挨拶に行くようにしていて、7月ごろに伺っています。

駅前にフィットネスがなかったので会員さんも増え、売上も右肩上がりで伸びているようです。

先日、テナントの窓口の加盟店さんと話していると、テナントの窓口のホームページで私の初契約の物件を見て「これは私が通っているところです」と教えてくれました。

その加盟店さんは、以前は隣の駅や車でフィットネスに通っていました。目の前にできて、会社や仕事終わりに通えるので便利で、会員として1年ほど通っているそうです。

契約の先にいる人まで幸せにできるおもしろさ

私が仲介でお金をいただいたのは、オーナーさんと入居したフィットネスの会社です。その先に、利用するエンドユーザーの方がいて成り立っていると実感しました。

普段は直接お金をいただかないエンドユーザーの方々が、喜んで感謝している姿を見ると、テナント仲介はエモいと思います。関わる人が多いのがおもしろさです。

独立してからの成約は、100件以上になります。テナントは、お店が空いたときに「ここでも探してほしい」「ここでも出したい」と次の相談につながり、オーナーさんからも次の空きを任せてもらえます。

住宅の仲介で疲れている方にこそ、満額の手数料、高い単価、何度も来るリピートがあるテナント仲介の良さを知ってほしいです。

よくある質問

まとめ：独立から3か月で決まった初契約と手数料150万円

私の初契約は、2023年1月4日の設立から約3か月後に決まりました。免許が約30日で下りて営業を始め、約2か月で、横浜の駅から徒歩2分のビルにフィットネスが入る契約になりました。

• 宅建業免許は申請から30日から60日かかり、営業開始は設立の2か月から3か月後になる
• テナント仲介は平均6か月かかるので、半年ほどの余力を見込む
• 最初にビルの空きに合う業種を決め、業種被りを避けて入居者を探す
• 初契約の手数料は、仲介手数料とADで合計2か月分の約150万円だった
• 契約の先にいるエンドユーザーまでつながるのが、テナント仲介のおもしろさ

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