負債107億円の不動産会社が破産！金利上昇で買取再販と仲介が苦しくなる理由とテナント仲介の強み

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不動産会社の倒産が続き、金利も上がり続けています。この状況で不動産の仕事を始めて大丈夫なのか、不安に感じる方もいるはずです。

先日、負債が約107億円にのぼる不動産会社が破産したというニュースが飛び込んできました。私も最近不動産を買いました。金利が3.5%や3.7%と高くなっている重さを実感しています。

この記事では、買取再販と仲介がなぜ金利上昇で苦しくなるのかを整理します。そのうえで、テナント仲介が金利の影響を受けにくい理由をお伝えします。

負債約107億円で破産した不動産会社と金利上昇

金利が3.5%や3.7%と高くなり、買った不動産が売れなくなる流れが、不動産会社を直撃しています。

2021年創業の会社が90億円弱の借入金を抱えていた

破産したのは、土地を仕入れて建物を建て、売る事業をしていた会社です。地主さんや不動産業者から仕入れた土地を開発し、ハウスメーカーなどに販売し、賃貸管理も手がけていました。

創業は2021年で、2025年1月期の売上高は約15億円です。一方で90億円弱の借入金を抱え、負債は約107億円にのぼりました。

私の会社は2023年創業で、この会社より2年遅い創業です。それでも100億円規模の資金調達をしていたことには、私も驚きました。

不動産販売の停滞で資金繰りが悪化した

破産の背景にあるのは、不動産販売が停滞して資金繰りが悪化したことです。事業は右肩上がりでうまくいっていて、そのスピード感が裏目に出たと私は感じています。

買取再販は、ここ数十年うまくいっていた事業です。たとえば2億円で建てた物件を収益化して3億円で売ったり、ワンルームマンションを買ってリフォームして売ったりします。

金利が上がると買える人が減り、売る側の在庫が売れ残ります。

買取再販が金利上昇に弱い理由

買取再販は、1年や2年の短期融資で大きく借りて回す事業です。売れない期間が延びるほど返済に追われます。

プロジェクト融資は1年や2年の短期融資

私も一時期、買取再販をやりたいと思ったことがあります。ただ、買取再販は「プロジェクト融資」という借り方をします。

そのぶん大きい金額を借りられます。ハイリスクハイリターンの仕組みです。うまく活用している業者さんは、とても大きく伸びています。

ただし、1年で売れないと、お金を返すか、期間を延長しなければなりません。

金利が1%から4%近くになると利回りが削られる

金利1%ほどで借りていたものが、いまは3.7%や4%になっています。買取再販が厳しくなるのは、この金利の上がり方が大きいからです。

不動産を買えなくなる人が増えているだけではありません。すでに持っている不動産が、金利上昇で赤字になっている人もいます。

金利が高い水準で不動産を持ったときの収支は、区分店舗投資の実例で数字を挙げて紹介しています。

仲介業の倒産も高い水準で増えている

買取再販だけではなく、帝国データバンクのレポートでは、不動産の仲介業の倒産も高い水準で発生しています。

年間130件程度が見込まれる倒産件数

このまま推移すると、仲介業の倒産は年間130件程度が見込まれ、過去最多だった2025年を上回りそうです。倒産件数は右肩上がりに増えています。

買う人が減ると預かった物件も売れない

仲介は金利と関係が薄いように見えて、買う人が少なくなると、預かった物件があっても売れないことがあります。

仲介業も買取再販も、買う人が減ると売れなくなるという点で苦しい状況にあります。

テナント仲介が金利の影響を受けにくい理由

テナント仲介は金利の影響を受けにくく、出店のニーズも減っていません。

物件取得ではなく事業収益と出店意欲で動く

テナント仲介は、物件を取得する仕事ではありません。主に事業収益と出店意欲で動きます。そのため、金利の動向にそれほど左右されません。

出店の申込が10件以上来た物件もある

とある物件には「お店を出したい」という申込が10件以上来ました。出店ニーズは減っていません。

出店ニーズは減るどころか、むしろ増えていると私は感じています。

倒産が増える局面でテナント仲介にチャンスが生まれる市場構造は、テナント仲介にチャンスが生まれる市場構造の記事で整理しています。

民泊の仲介業者もテナント仲介を始めている

とくに民泊を扱っている仲介業者さんが、いまテナントの仲介を始めています。テナントの仲介は金利上昇の影響をあまり受けず、利益も変わらず伸びていて、需要が高いと感じています。

そのため、テナントの窓口への加盟やフランチャイズ加盟を希望する方も増えてきました。これから入ってくる人は増えるだろうと見ています。

ここまでの違いを表に整理します。

分野	動きを左右するもの	いまの状況
買取再販	金利と1年や2年の短期融資	1年で売れないと返済か延長が必要になる
不動産の仲介	買い手の数	倒産が高い水準で発生している
テナント仲介	事業収益と出店意欲	出店ニーズは減っていない

住宅が厳しい時期に宅建を取った人がテナント仲介を選ぶ意味

住宅が厳しい今だからこそ、新しい収益の柱としてテナント仲介をおすすめします。

コロナ期とは立場が逆転している

テナントにも、悪い時期はありました。コロナのときは、お店を出す人が減り、空室も増えて厳しかったです。

そのころは金利が安く、住宅の買取再販の会社が好調でした。いまはその人たちが落ち込み、テナント勢が盛り返してきました。

住宅とテナントの強弱は、時期によって入れ替わります。

宅建のあとの独立先にテナントを選ぶ

これから宅建の試験シーズンです。宅建を取って不動産で独立するときに、住宅が厳しいため、テナントを選ぶという道は、大いにありな選択です。

先に動いた人が有利になる先行者利益が働き、いまがチャンスです。私も、テナント仲介の時代が来たと感じています。

テナント仲介の実務を未経験から学ぶ手順は、テナント仲介を未経験から学ぶ方法の記事でも整理しています。

よくある質問

まとめ

金利が上がると、買取再販も仲介も、買う人が減って売れなくなります。負債約107億円で破産した会社は、その流れのなかで資金繰りが悪化しました。

• 買取再販は、短期のプロジェクト融資で回すため、売れ残ると返済と延長に追われる
• 金利が4%なら、表面利回り8%の半分が金利で消える
• 仲介業の倒産は高い水準で、年間130件程度が見込まれている
• テナント仲介は事業収益と出店意欲で動くため、金利の影響をあまり受けない
• 宅建を取って独立するなら、住宅が厳しい今はテナントが大いにありな選択

住宅が厳しい今は、テナント仲介を新しい収益の柱にする道があります。

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